Trong phiên thảo luận buổi chiều của Diễn đàn Bất động sản Quốc gia 2024, các chuyên gia pháp lý đã đưa ra nhận định, lời khuyên để các doanh nghiệp có thể vận dụng trong thời gian tới.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đang dần tạo ra những ảnh hưởng trên thị trường bất động sản, riêng đối với các hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý và vận hành bất động sản (BĐS) đều bị tác động.

Luật sư Lê Cao – Luật sư điều hành công ty Luật FDVN.

Luật sư Lê Cao – Luật sư điều hành công ty Luật FDVN cho hay: Luật pháp ở Việt Nam thường sẽ thay đổi dần sau 10 năm do những biến đổi, điều kiện xã hội, thể chế,... Hiện nay, môi giới bất động sản cũng đang có thêm nhiều quy định và phải chuyên nghiệp hơn, có kiến thức, trình độ chuyên môn cụ thể.

Theo Luật sư Cao, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (gọi chung là 3 Luật về BĐS) có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã và đang thể hiện những tác động lớn đến hoạt động kinh doanh BĐS, mà đặc thù là hoạt động môi giới, tư vấn và quản lý vận hành bất động sản tại Việt Nam. Theo đó, 3 Luật kinh doanh BĐS có điểm mới giúp doanh nghiệp rất nhiều, tuy nhiên cũng yêu cầu các đơn vị sẽ phải chuyên nghiệp hơn.

“Đầu tiên, sẽ kiện toàn điều kiện kinh doanh để góp phần hoàn thiện tổ chức và hoạt động của dịch vụ bất động sản Việt Nam theo hướng chuyên nghiệp. Tiếp đến, mở rộng quyền của một số chủ thể sử dụng, sở hữu bất động sản để tạo ra lớp khách hàng tiềm năng kỳ vọng. Cuối cùng là xác lập một hệ sản phẩm bất động sản chủ chốt mới sẽ xuất hiện trên thị trường trong tương lai”, Luật sư Cao cho hay.

Cũng theo vị này, những quy định mới về điều kiện kinh doanh sẽ nâng tầm sự chuyên nghiệp của các dịch vụ kinh doanh bất động sản. Các điều kiện đó vừa giúp nâng cao vị thế, vai trò của dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý vận hành bất động sản lên một tầm cao mới, nhưng cũng là cơ sở để buộc các doanh nghiệp phải thích ứng, thay đổi và sẵn sàng lớn hơn, chuyên nghiệp hơn và đóng góp giá trị lớn lao hơn cho thị trường bất động sản bứt phá.

Đồng thời, quyền của các chủ thể sử dụng, sở hữu bất động sản là cơ sở để mở ra nguồn cầu cho thị trường. Các doanh nghiệp dịch vụ bất động sản khai phá giới thiệu như thế nào về nguồn cung để họ tham gia vào thị trường là điều đáng chờ đợi.

Cuối cùng là siết đất phân lô, thay vào đó nhà ở xã hội, căn hộ chung cư, hay thậm chí là các loại hình chung cư mini sẽ bước vào thị trường với vai trò là nhân vật chính. Nắm được tình thế mới sẽ đến, các doanh nghiệp dịch vụ bất động sản sẽ phải hình dung được điều gì cần làm để thay đổi mình, hoàn thiện và bứt phá với những gì mà thị trường có và xã hội cần.

Th.S Nguyễn Tấn Phong khuyến nghị các bên cần kê khai giá trong hợp đồng khi giao dịch BĐS một cách trung thực.

Theo Th.S Nguyễn Tấn Phong – Phó Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý Trọng tài, các Luật mới thay đổi cũng sẽ tạo ra “sân chơi mới” cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư. Và Th.S Phong cũng cho rằng Luật Đất đai đã phải điều chỉnh 2 lần mới về đúng nhịp của BĐS và nhà đầu tư cá nhân cần phải lưu ý kỹ.

Vị này cũng đề cập đến những rủi ro với nhà đầu tư cá nhân về pháp lý, thị trường, tài chính, uy tín của chủ đầu tư. Trong đó là các vấn đề liên quan đến điều kiện kinh doanh, biến động giá, bong bóng BĐS, siết tín dụng hay chủ đầu tư xây dựng trái phép, chậm tiến độ bàn giao,...

“Tác động của pháp luật kinh doanh BĐS đến quá trình giải quyết rủi ro của nhà đầu tư cá nhân có cả tích cực và tiêu cực. Về tích cực sẽ tạo ra khung pháp lý rõ ràng và ổn định, bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, tăng cường minh bạch trong giao dịch. Còn lại với tiêu cực sẽ tạo ra một số quy định luật chồng chéo, thủ tục hành chính phức tạp, phát triển các dự án BĐS ở một số địa phương không đồng đều”, Th.s Phong nói.

Đưa ra khuyến nghị để giải quyết vấn đề tiêu cực, vị này cho rằng các bên cần kê khai giá trong hợp đồng khi giao dịch một cách trung thực, các địa phương cần minh bạch thị trường trước khi giao dịch. Ngoài ra, doanh nghiệp và nhà đầu tư phải chủ động tuân thủ nghĩa vụ thuế, đánh giá chính sách tình hình cung – cầu, lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp.

Tại phiên hai, các chuyên gia đã lưu ý doanh nghiệp, nhà đầu tư cần chú trọng vào quyền tài sản bất động sản.

Tương tự, ông Trần Đại Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) nhận định: các chính sách mới sẽ tháo gỡ các vướng mắc tồn tại nhiều năm, điều tiết thị trường BĐS thông qua quy hoạch và phân cấp quản lý về địa phương. Trong đó, phương thức đấu thầu – đấu giá vẫn là hình thức phân phối đất đai chủ yếu. Ngoài ra, các luật mới cũng sẽ siết chặt nguồn cung đất phân lô và phương thức phân lô để thực hiện dự án, quản lý chặt thị trường BĐS đặc biệt là các vấn đề liên quan đến giao dịch BĐS.

Tuy nhiên, ông Nghĩa cũng lưu ý doanh nghiệp, nhà đầu tư cần chú trọng vào quyền tài sản BĐS. Theo đó, các quyền tài sản được cụ thể hóa và bảo vệ trong luật mới, các giao dịch về quyền tài sản BĐS đã được đảm bảo và BĐS đã có nhiều quyền tài sản hơn.

“Đặc biệt, nguồn cung BĐS trong 2025 tới đây là rất nhiều. Nguyên nhân từ việc tăng nguồn cung tại các dự án được gỡ vướng. Cùng với đó, các dự án tiến hành theo luật mới sẽ có tính ổn định và các luật cũng hạn chế nguồn cung phân lô cá nhân tối thiểu, hạn chế nguồn cung đất nền. Song song, nguồn cùng sẽ gia tăng từ việc phục hồi các dự án du lịch nghỉ dưỡng”, ông Trần Đại Nghĩa dự báo.

Tuấn Vỹ 

Nguồn: diendandoanhnghiep.vn